Kat Karsiligi Insaat Sözlesmesi

Kat karsiligi insaat sözlesmesi, arsa sahibi veya sahipleri ile arsa payi karsiligi insaat yapmayi taahhüt eden yüklenici (müteahhit) arasinda imzalanan ve iki tarafa da borç yükleyen bir sözlesmedir.

Sözlesmenin Sekli ve Geçerlilik Sartlari

Kat karsiligi insaat sözlesmesi, eser sözlesmesi ve tasinmaz satis vaadi sözlesmesini içeren çift tipli ‘karma’ bir sözlesmedir. Kat karsiligi insaat sözlesmesinin noterde düzenlenmesi zorunlu sekil sartini olusturmaktadir. Noter huzurunda arsa sahibi ile yüklenici arasinda yazili veya sözlü olarak yapilmayan sözlesmeler geçerlilik kazanmamaktadir.

Karma sözlesme niteligi tasiyan kat karsiligi insaat sözlesmesi arsa sahibi ve müteahhit disinda bunlardan bagimsiz bölüm satin alan kisilerin haklarini da etkilemektedir. Müteahhitlerin çok sayida bagimsiz bölümü üçüncü kisilere satmasi durumunda sözlesmenin sekil yönünden geçersizliginin re’sen dikkate alinacagi hususu yargi organlarina fazladan is yükü yükleyecegi için Yargitay, üçüncü kisilerle yapilacak sözlesmelerde geçerlilik konusunda uyusmazlik oldugu kimi durumlarda belirli sartlar getirerek geçerlilik tanimaktadir.

Sözlesmenin Taraflarinin Borçlari ve Yükümlülükleri

-Arsa sahibinin yükleniciye karsi olan borcu temel olarak kendi adina tapuda kayitli arsa üzerinde, yüklenicinin bina insasi için gereken hazirliklari tamamlayarak yükleniciye teslim etmek ve sözlesmede kararlastirilan bagimsiz bölümlerin mülkiyetini tapuda yükleniciye devretmektir. Sözlesme ile aksi kararlastirilmamissa insaat ruhsati alinmasi ve gerekli projelerin hazirlanmasi islemleri, yükleniciye vekalet verilmedigi sürece arsa sahibinin gerçeklestirecegi islemlerdendir. Arsa sahibinin tapuda devir borcu insaatin tesliminden sonra ya da kisim kisim tamamlanan yapilarin durumuna bagli olarak kademeli sekilde yerine getirilmelidir.

-Yüklenicinin (Müteahhit) arsa sahibine karsi olan borcu ise sözlesme çerçevesinde arsa üzerinde insa edecegi yapinin teknige uygun sekilde eksiksiz ve kusursuz olarak teslimini gerçeklestirmektir. Müteahhit, sadakat ve özen borcu çerçevesinde arsa sahibinin yararina olacak faaliyetlerde bulunarak, zararina olacak davranislardan kaçinma yükümlülügü altindadir. Taraflar arasinda kurulan sözlesme geregi, bagimsiz bölüm veya bölümleri anahtar teslim olarak isteyen arsa sahibine karsi, yüklenicinin kullandigi mallarin ayipli olmasi durumunda müteahhit arsa sahibine karsi ‘satici’ gibi sorumlu olur.

Sözlesmenin Hükümsüzlügü ve Sona Ermesi

Sözlesmenin geçersizligi taraflardan biri veya her ikisi tarafindan ispatlanir yahut da bu konuda taraflar arasinda herhangi bir çekisme söz konusu olmaz ise geçersizlik iddiasi hakkin kötüye kullanilmasi yasagini gündeme getirir. Geçersizlik iddiasi taraflarin karsilikli edimlerini önemli oranda yerine getirdikleri durumlarda dinlenmemektedir.

Geriye etkili fesih durumunda, tasfiye edilmesi amaciyla arsa sahibi ile müteahhit arasinda sözlesmenin hiç imzalanmamis oldugu duruma dönmek amaçlanmaktadir. Mahkemenin geriye etkili fesih karari vermesi durumunda taraflar arasindaki kosullar ve sözlesme dikkate alinarak sözlesmenin tasfiyesi gerçeklestirilecektir. Tasfiye çerçevesinde arsa üzerindeki tasarruf yetkisinin tamamen arsa sahibine geçmesi, buna karsilik arsa sahibinin de müteahhidin yapmis oldugu insa masraflarini karsilamasi gerekmektedir.

Yargitay’in yerlesmis içtihatlari çerçevesinde insaat tamamlanma orani %90 ve üzerinde oldugu durumlarda sözlesmenin ancak ileriye etkili olacak sekilde feshedilebilecegi belirtilmistir. Insaat tamamlanma oraninin %90 ve üzerinde oldugu kat karsiligi insaat sözlesmelerinde hakkaniyet geregi sözlesmeden dönülemeyecegi ancak ileriye etkili olacak sekilde feshedilebilecegi belirtilmistir.